En matière d’investissement immobilier, les SCPI ont démocratisé la « pierre-papier », rendant accessible cet actif pour des montants bien inférieurs à ceux que l’on connait habituellement lorsqu’il s’agit d’investir dans un bien locatif.
Au-delà de l’avantage du petit « ticket d’entrée », les SCPI offrent la possibilité d’obtenir une meilleure diversification de son investissement, puisque la SCPI détiendra des droits dans plusieurs biens.
Pour mémoire, une SCPI (Société Civile en Placement Immobilier) est un organisme de placement collectif qui a pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.
D’apparence simple de fonctionnement, les SCPI ont fait l’objet d’une sophistication croissante, répondant à des besoins multiples.
Petite déclinaison:
Tout d’abord, les SCPI peuvent investir dans différents types de biens immobiliers : bureaux (la majorité), des commerces, des logements, des établissements de santé (Ehpad) et enfin des entrepôts.
Certaines sont spécialisées, d’autres mixent différents actifs.
Ensuite, les SCPI ont des stratégies financières ou fiscales différentes :
- Les SCPI de rendement cherchent à distribuer des revenus réguliers (4.5% en moyenne en 2017)
- Les SCPI de valorisation ne distribuent pas de revenus et recherche la revalorisation des parts à terme
- Les SCPI fiscales qui permettent aux associés de bénéficier d’avantages fiscaux (Pinel, Malraux, déficit foncier)
On assiste aussi à une diversification géographique des SCPI. Historiquement, Paris et l’Ile de France concentrent l’essentiel des investissements mais on observe également une internationalisation de certaines SCPI, avec l’Allemagne comme principal pays ciblé.
Mais c’est surtout dans le mode de détention que les pratiques ont le plus évolué.
Le schéma classique était de financer l’achat de parts de SCPI par emprunt bancaire, comme dans un investissement locatif traditionnel, les intérêts d’emprunt venant en déduction des revenus distribués par la SCPI. Cela permettait de pouvoir à terme, se créer un patrimoine immobilier générateur de revenus. Or ces revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, ce qui veut dire pour certains contribuables qui sont dans les tranches hautes du barème progressif, une imposition à plus de 60% (45% d’impôt sur le revenu + 17.2% de prélèvements sociaux).
D’où l’idée d’investir dans des SCPI au travers un contrat d’assurance-vie afin de substituer une fiscalité plus favorable (la flat tax à 30%) à celle du barème progressif. Cette solution a l’inconvénient de ne plus permettre de financer par de la dette l’acquisition des parts mais aussi, point délicat, l’investisseur ne récupère qu’une partie des revenus car certains assureurs (vérifiez vos contrats) ne redistribuent que 85 à 90% (100% dans de très rares cas) des revenus des SCPI.
Une autre solution émerge depuis quelques années, celle qui consiste à ne détenir que des droits réduits sur les parts de SCPI : les parts dites « démembrées ». La configuration la plus favorable à un investisseur privé est celle ou on acquiert la nue-propriété des parts, l’usufruit étant temporairement cédé à un tiers. Avantage de cette solution, vous achetez à un prix réduit des part de SCPI (Prix en pleine propriété – Prix de l’usufruit). En tant que nu-propriétaire vous ne toucherez donc pas de revenus (donc pas de fiscalité) et les parts qui que vous détenez ne sont pas soumises à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Au terme de l’usufruit (en général entre 7 et 15 ans), vous récupérez la pleine propriété des parts sans aucune fiscalité. Votre « enrichissement » porte donc sur la valeur de l’usufruit qui est cédé et ce sans aucune fiscalité (à valeur de part constante).
L’investissement en SCPI est donc devenu multiforme et permet de s’adapter à différentes stratégies patrimoniales.