Petite déclinaison:
Tout d’abord, les SCPI peuvent investir dans différents types de biens immobiliers : bureaux (la majorité), des commerces, des logements, des établissements de santé (Ehpad) et enfin des entrepôts.
Certaines sont spécialisées, d’autres mixent différents actifs.
Ensuite, les SCPI ont des stratégies financières ou fiscales différentes :

• Les SCPI de rendement cherchent à distribuer des revenus réguliers (4.5% en moyenne en 2017)
• Les SCPI de valorisation ne distribuent pas de revenus et recherche la revalorisation des parts à terme
• Les SCPI fiscales qui permettent aux associés de bénéficier d’avantages fiscaux (Pinel, Malraux, déficit foncier)

On assiste aussi à une diversification géographique des SCPI. Historiquement, Paris et l’Ile de France concentrent l’essentiel des investissements mais on observe également une internationalisation de certaines SCPI, avec l’Allemagne comme principal pays ciblé.

Mais c’est surtout dans le mode de détention que les pratiques ont le plus évolué.
Le schéma classique était de financer l’achat de parts de SCPI par emprunt bancaire, comme dans un investissement locatif traditionnel, les intérêts d’emprunt venant en déduction des revenus distribués par la SCPI. Cela permettait de pouvoir à terme, se créer un patrimoine immobilier générateur de revenus. Or ces revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, ce qui veut dire pour certains contribuables qui sont dans les tranches hautes du barème progressif, une imposition à plus de 60% (45% d’impôt sur le revenu + 17.2% de prélèvements sociaux).
D’où l’idée d’investir dans des SCPI au travers un contrat d’assurance-vie afin de substituer une fiscalité plus favorable (la flat tax à 30%) à celle du barème progressif. Cette solution a l’inconvénient de ne plus permettre de financer par de la dette l’acquisition des parts mais aussi, point délicat, l’investisseur ne récupère qu’une partie des revenus car certains assureurs (vérifiez vos contrats) ne redistribuent que 85 à 90% (100% dans de très rares cas) des revenus des SCPI.

Une autre solution émerge depuis quelques années, celle qui consiste à ne détenir que des droits réduits sur les parts de SCPI : les parts dites «  démembrées ». La configuration la plus favorable à un investisseur privé est celle ou on acquiert la nue-propriété des parts, l’usufruit étant temporairement cédé à un tiers. Avantage de cette solution, vous achetez à un prix réduit des part de SCPI (Prix en pleine propriété – Prix de l’usufruit). En tant que nu-propriétaire vous ne toucherez donc pas de revenus (donc pas de fiscalité) et les parts qui que vous détenez ne sont pas soumises à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Au terme de l’usufruit (en général entre 7 et 15 ans), vous récupérez la pleine propriété des parts sans aucune fiscalité. Votre « enrichissement » porte donc sur la valeur de l’usufruit qui est cédé et ce sans aucune fiscalité (à valeur de part constante).

L’investissement en SCPI est donc devenu multiforme et permet de s’adapter à différentes stratégies patrimoniales.

L’article Les SCPI déclinées est apparu en premier sur Millenium Gestion Privée.

Ces fonds ont un énorme succès en France. En effet l’érosion des rendements des fonds en euro oblige les investisseurs à trouver des solutions alternatives qui combinent à la fois rendement/sécurité et faible volatilité.

Cet engouement pour ce type de fonds semble une spécificité française puisque la proportion de ces fonds dans les portefeuilles suivis par un conseiller en gestion de patrimoine indépendant représentent entre 20 et 30%, chiffre qui varie en fonction du profil du risque du client. A titre de comparaison au Royaume-Uni ce chiffre ne dépasse pas les 9%.

La société Quantalys qui répertorie les fonds qui font le plus l’objet de consultation par les professionnels sur son site, mentionnait pas moins de 7 fonds flexibles dans les 10 plus consultés en septembre 2016.

Cela tient certainement au fait que pour un conseiller en gestion de patrimoine l’allocation d’actifs est un exercice compliqué et chronophage et qu’il peut sembler plus opportun de choisir une solution clef en main en donnant carte blanche au gérant.

Pour autant les performances sont-elles au rendez-vous ? Une étude récente de la société Morningstar est riche d’enseignement. Tout d’abord et cela peut paraître surprenant pour des fonds dits actifs, on note que ces fonds sont très corrélés à la performance du CAC 40, la diversification n’est pas forcément une réalité.

La valeur ajoutée de ces fonds est d’autant plus discutable que sur les 10 dernières années, ce type de fonds a fait moins bien qu’un indice composé à 50% d’actions et 50% d’obligations. La volatilité de ces fonds est aussi apparue en moyenne plus élevée que celle de l’indice de référence.

Les gérants professionnels ne semblent pas en mesure de trouver le « market timing » idéal, ce que les sportifs appellent le « money time », le moment où l’on marque le point gagnant. Avec une volatilité à court terme relativement élevée et beaucoup de mini-crises, le gérant se retrouve très souvent dans une position défensive ce qui lui permet d’offrir des performances correctes dans des marchés baissiers mais plus modestes lorsque les voyants repassent au vert.

Dès lors se pose la question du recours à ce type de fonds lors de la construction d’un portefeuille financier ?

Il y a bien sur des fonds qui ont su démontrer de réelles capacités à surperformer les indices mais cela reste des exceptions.

En effet une des plus grosses critiques à ce type de fonds est le manque de visibilité sur l’exposition totale d’un portefeuille à telle ou telle classe d’actifs sachant que le gérant peut à n’importe quel moment faire évoluer sa composition.  Comment appréhender le niveau de risque/volatilité global du portefeuille ?

La construction d’un portefeuille diversifié qui correspond à un profil de risque identifié et à la réalisation d’objectifs pour l’investisseur doit se faire avec des choix assumés sur tel ou tel type de classe d’actifs.  Ne serait-il pas plus opportun de choisir les meilleurs dans chaque classe d’actifs une fois la structure du portefeuille établie : la plupart des études modernes montrent qu’entre 60 et 90% des performances proviennent de l’allocation d’actifs stratégique.

L’article Les fonds flexibles méritent-ils leur succès ? est apparu en premier sur Millenium Gestion Privée.