De plus en plus popularisée, l’activité de crowdfunding immobilier continue de croitre fortement avec 505M€ de collectés en 2020 (+35% par rapport à 2019).
Mais en quoi consiste le crowdfunding immobilier ? Il s’agit de financer par de la dette au travers de plateforme (crowdlending) des projets immobiliers.
Typiquement, un promoteur immobilier, lorsqu’il lance un nouveau programme, aura besoin de mobiliser à la fois des dettes bancaires mais également d’apporter un financement en fonds propre. Les cycles d’investissement s’étalant sur plusieurs années, l’opérateur immobilier cherchera à maximiser la rentabilité de ses fonds propres en mobilisant les plus petits montants possibles. Le crowdfunding vient donc se substituer aux apports du porteur de projet.
Les projets financés recoupent en général deux typologies d’opérations :
– La promotion immobilière qui consiste à acquérir du foncier et commercialiser les biens en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement)
– Les opérations de marchand de biens avec ou sans travaux de réhabilitation.
Dans certains cas le financement viendra renforcer la structure financière d’un opérateur et ne sera pas exclusif à un seul projet.
Dans 79% des cas il s’agit de projets portant sur de l’immobilier résidentiel.
La durée de financement, qui varie d’un projet à l’autre (entre 12 et 30 mois), ressort en moyenne à 21 mois. Il s’agit dans la vaste majorité des cas de prêt in fine dont le remboursement se fait à maturité ainsi que le paiement des intérêts.
Pour participer au financement de ces projets, le ticket minimum d’investissement est réduit à 1.000€.
Quelle rémunération sur ces prêts ?
Les taux servis varient entre 7 et 10%, le taux moyen ressortant 9.30% par an. Il est à noter que les taux de défaut sont relativement bas (0.16%) et que les incidents/retards de paiement ont été peu nombreux en 2020 et ce malgré la pandémie et les retards de chantier que cela a induit.
Quelle est la fiscalité de cet investissement ?
Pour les personnes physiques, les intérêts sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30%. En revanche, s’agissant de produit obligataire, cela ne rentre pas dans l’assiette IFI des contribuables.
Pour les personnes morales soumises à l’IS, les intérêts perçus seront soumis au taux d’imposition de la société.
Comment peut-on investir ? Quels modes de détention ?
5 plateformes concentrent 66% du marché avec de nombreux projets proposés. On peut soit investir en direct sur un projet qui sera détenu en « nominatif pur, soit depuis 2020, grâce à la Loi Pacte, au travers d’un PEA-PME* avec à la clef une absence d’impôts (seulement soumis aux prélèvements sociaux), soit au travers d’un Fonds Commun de Placement à Risques (FCPR) en mutualisant les risques sur plusieurs projets mais avec un ticket minimum d’investissement plus élevé (20.000€).
Quels risques et quels points de vigilance ?
L’investissement dans cette classe d’actif n’est pas sans risque et justifie certainement un rendement proche des 10%.
Il va cela de soi que ce type d’investissement ne peut être envisagé qu’avez des règles strictes :
– Pas plus de 10-15% du patrimoine de l’investisseur
– Diversifier dans plusieurs projets ses investissements afin d’obtenir un effet de portefeuille qui viendra atténuer les éventuelles contreperformances de certaines lignes (minimum 15)
Par ailleurs, il faut adopter également une grille d’analyse rigoureuse de chaque projet en mettant l‘accent sur les points suivants :
– La qualité et la solidité financière du porteur de projet
– Les risques de construction
– Les risques de commercialisation (une pré-réservation d’a minima 60% est à favoriser, ce qui exclut la plupart des projets de marchand de biens, plus aléatoires)
– Risque administratif (permis de construire purgé)
– Favoriser le financement de projet et plus particulièrement de SCCV (Société Civile de Construction Vente) qui en général détient l’actif financé.
Avec une réelle discipline d’investissement qui devrait permettre de contenir les taux défaut, le crowfunding immobilier apporte une réelle diversification patrimoniale, décorrélée des autres actifs et avec une rentabilité très élevée.
(*) Pour des raisons administratives, peu de plateformes sont en mesure de proposer une souscription au travers d’un PEA-PME
