La rentrée scolaire 2020 est assez inédite puisqu’elle essaie de conjuguer prévention sanitaire collective et retour à une activité normale.

Cette schizophrénie comportementale n’est pas prête de s’arrêter, les règles sanitaires évoluant constamment. Cela a pour corollaire d’impacter négativement l’économie avec un lot d’incertitude quant à la capacité de l’économie à rebondir.

Dès lors, que faire de ses finances personnelles dans un tel environnement ?

Contrairement à la crise de 2008 qui fut une crise financière très anxiogène, les épargnants semblent avoir pris de la distance par rapport à l’impact que pouvait avoir cette crise sur leur épargne. La priorité étant la santé. Il n’en demeure pas que des décisions doivent être prises afin de mieux gérer les nombreux aléas potentiels : pertes de revenus, dévalorisation des actifs, fiscalité accrue etc…

La priorité nous semble toujours en première intention de sécuriser ses actifs. Que ce soit pour faire face à une baisse de revenus potentiels ou dans l’optique d’une préparation d’une transmission, un socle de fonds offrant une certaine garantie doit être favorisé. Les solutions sont moins nombreuses que dans le passé et nécessite plus de « technicité ». En effet le recours traditionnel au fonds en euros des contrats d’assurance vie devient de moins en moins pertinent du fait de la baisse des rendements qu’il propose (rendements moyens attendus pour 2020 environ 1% nets de frais). De façon alternative, il faudra désormais utiliser des fonds « structurés » qui proposent une garantie plus ou moins importante du capital. Ces produits sont de prime abord complexes mais dans le contexte actuel il semble difficile de les ignorer.

Autre piste de sécurisation, la conservation de liquidités qui pourront soit faire face à des besoins de dépenses non anticipées mais également de saisir des opportunités d’acquisition d’actifs sous valorisés (nous reviendrons dessus).

Il peut être également opportun de souscrire à des fonds dont l’ADN repose sur la « performance absolue », décorrélée de la trajectoire des marchés boursiers. Ces stratégies, pour lesquelles le bon choix du gestionnaire est crucial, ne dégageront pas de performance très élevée en cas de forte reprise des marchés boursiers car elles visent des rendements annualisés de 4 à 7%. En revanche dans un environnement incertain, elles devraient pouvoir préserver le capital des investisseurs.

Le soutien monétaire à l’économie est également une opportunité à saisir en cette rentrée : si en juin on avait ressenti une remontée des taux d’intérêt immobiliers, les taux se sont depuis assagis même si les banques sont extrêmement vigilantes quant à la qualité des dossiers qu’elles financent. Des opportunités vont certainement se présenter dans les mois qui viennent, que ce soit sur le marché résidentiel ou même dans les murs de commerce. A Paris par exemple, les prix du résidentiel ont reculé cet été ! Sur le secteur des murs de commerce, les transactions en cours, d’après nos discussions avec les gestionnaires institutionnels, se font sur des bases de valorisation bien plus basses (de l’ordre de 20%). Certains biens/murs risquent de faire l’objet d’une valorisation à la casse qui même si on assiste à une mutation forte sur les habitudes de consommation, ne se justifiera pas d’un point de vue financier.

L’acquisition d’actifs décotés est une thématique forte mais qui est parfois difficile à mettre en œuvre pour un particulier. Pour y parvenir ces transactions peuvent être réalisées dans des club deals dans lesquel un pool restreint d’investisseurs se rassemble afin d’acquérir un bien identifié. Cela permet une mise de fonds plus réduite. De la même manière, on peut avoir recours à un fonds d’investissement spécialisé qui lui offrira à la mois une mise réduite mais également une mutualisation sur plusieurs projets et donc une réduction du risque.

La pression sur les valeurs immobilières devrait amener les particuliers à faire un audit de leur patrimoine immobilier afin de pleinement le valoriser : abandon de la location saisonnière afin d’augmenter les revenus, travaux d’agrandissement/réhabilitation afin de proposer des produits hauts de gamme qui sont ceux qui résistent le mieux, changement d’usage (commercial vers résidentiel).

Cette rentrée peut aussi être l’occasion de préparer la fin d’année fiscale.

Tout d’abord en saisissant l’opportunité offerte de façon transitoire de faire des donations avec une abattement spécial de 100.000€ (voir nos Brèves France).

Mais aussi en abondant dans un Plan d’Epargne Retraite Individuel (https://milleniumgp.fr/2019/08/30/loi-pacte-et-plan-epargne-retraite-quelles-nouvelles-opportunites/) en fonction de vos revenus anticipés de l’année. Pour rappel le versement est fiscalement déductible des revenus (plafonds à respecter selon que vous soyez salariés ou indépendants).

Enfin, l’investissement au capital des PME est désormais déductible des revenus (réduction Madelin) à hauteur de 25% contre 18% auparavant.

Les pistes sont donc nombreuses et méritent d’être explorées en fonction des situations de chacun.

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La France est un des rares pays où l’on peu se financer sur d’aussi longue période en bénéficiant d’un taux fixe sur toute la durée. Avec une inflation en hausse de 1% sur an, le coût réel du crédit est pratiquement nul.

Emprunter mais pourquoi faire ?

Il existe plusieurs stratégies qui permettent de valoriser un patrimoine grâce à de la dette.

Tout d’abord se pose la question du montant de l’apport : s’il permet dans certains cas de rassurer la banque et d’obtenir un meilleur taux, dans certaines stratégies il est possible d’avoir aucun apport et d’avoir recours à un financement 100% bancaire. Pour y parvenir, il faut garder à l’esprit que les banques, dans leur approche relativement conservatrice, monitoreront votre taux d’endettement (charges + dettes/revenus) et n’iront rarement au-delà d’un taux d’endettement de 33%.

Ensuite, lorsqu’il s’agit de financer à crédit un investissement, on ne se focalisera pas uniquement sur le taux de rendement dudit investissement. En effet, la création de valeur se fait en comparant l’enrichissement au montant de l’apport. Pour cela, on a recours au calcul du Taux de Rendement Interne (TRI) de l’opération. Ce calcul prendra en compte tous les cash flows et permettra de comparer des projets d’investissements de nature différente.

La première stratégie qui vient à l’esprit est le financement de l’acquisition de la résidence principale.

Autre solution, toujours dans le registre immobilier, le financement d’investissement locatif. La déductibilité des intérêts des revenus immobiliers quelques soit le mode de mise en location (nue ou meublée) est toujours d’actualité même si avec des taux aussi bas, cela devient plus marginal. Pour des contribuables fortement fiscalisés, on se dirigera sur de l’exploitation meublée qui permet de déduire des revenus des amortissements comptables. En revanche, nous sommes plus circonspects quant aux propositions clefs en main de type résidences meublées (étudiants, Ehpad, affaires, tourisme) qui ne semblent pas proposer de création de valeur à long terme.

Une alternative pour les plus fiscalisés, l’achat d’un bien immobilier en nue-propriété. L’avantage de ce type d’investissement est triple :

• Fiscal : pas de revenus à taxer (en tant que nu-propriétaire on ne perçoit pas de revenus), pas d’IFI (seul l’usufruitier y est soumis), déductibilité des intérêts sur des revenus fonciers provenant d’autres bien.
• Pratique : pas de gestion locative, une remise en état du bien par le bailleur au terme de l’usufruit
• Economique : le rendement est connu pour l’intégralité de la période

Cette stratégie peut être associée à celle qui consiste à acheter des parts de SCPI à crédit (https://milleniumgp.fr/2018/03/07/les-scpi-declinees), les revenus fonciers provenant des SCPI étant neutralisés par les intérêts d’emprunt d’achat de la nue-propriété. L’opération devenant neutre fiscalement.

Autre stratégie, le recours à l’endettement peut également servir à des stratégies plus agressives, dans des investissements hors immobilier. Le Crédit Lombard ou avance de trésorerie, permet de financer tout type de projets sans que vous ayez besoin de justifier son objet à la banque : il s’agit d’un crédit non affecté. Pour obtenir ce prêt, la banque requerra de prendre une garantie sur un compte titre ou un contrat d’assurance vie. L’avantage est de ne pas avoir à sortir de ses investissements qui continuent de se valoriser. Le prêt consenti représentera au minimum 60% du montant mis en garanti et au maximum 100%. En général la durée du prêt est de 5 ans maximum (dans certains cas on peut trouver des solutions jusqu’à 10 ans) avec soit des taux variables, soit des taux fixes. Il peut être remboursé à n’importe quelle date, qui en fait une solution très souple.

Enfin, on rappellera que la mise en place d’un emprunt bancaire est pratiquement toujours associée à une assurance emprunteur qui viendra consolider l’approche patrimoniale de l’opération puisqu’elle permettra en cas de coup dur de transmettre des biens dont la dette sera prise en charge par l’assureur.

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