Un des plus récents, le dispositif Cosse du nom, selon l’usage, de la ministre qui s’en est fait le promoteur, incite à proposer des logements à des loyers « abordables ».
Cette notion sociale est au cœur du dispositif puisqu’elle doit permettre de loger des personnes dans des zones locatives tendues.

Quels types de biens sont éligibles ?

Il s’agit de biens neufs ou anciens destinés à être la résidence principale du locataire mais loués non meublés. Le bien doit donc se situer dans une zone tendue.
La définition, par arrêté, des zones est identique à celle utilisée dans le cadre de la loi Pinel.
Depuis novembre 2020, les logements proposés doivent être mieux disant en termes de bilan énergétique puisqu’ils doivent justifier d’une consommation en énergie primaire du logement inférieure à 331 kWh/m2/an, ce qui revient à exclure du dispositif les logements des classes F et G du diagnostic de performance énergétique, qui sont les plus énergivores.

Quels sont les plafonds de ressources et de loyers ?

C’est là que la dimension sociale de l’investissement prend tout son sens puisqu’à la fois les loyers sont plafonnés en fonction des zones géographiques mais les ressources des locataires également en fonction du dispositif retenu (intermédiaire, social, très social).

Plafonds de loyers

     Intermédiaire

Social et très social

  Plafonds de ressources

La recherche de l’économie fiscale n’est pas la motivation première de l’investisseur même si la rentabilité peut être intéressante dans certains cas.

L’avantage fiscal de la loi Cosse

Afin de bénéficier de ce dispositif, le bailleur doit signer une convention de 6 ans avec l’Anah (Agence Nationale de l’Habitat) en l’absence de travaux et 9 ans avec travaux.

En contrepartie de la location d’un logement à loyer adapté, le bailleur peut appliquer un abattement fiscal forfaitaire sur le montant des loyers encaissés. Cet abattement variera en fonction du niveau d’effort à réaliser sur le montant du loyer (intermédiaire, social, très social).

Dans les zones A bis, A, B1, où le déséquilibre est important entre l’offre et la demande, la déduction s’élève à :

• 30 % des revenus bruts pour les logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire
• 70 % des revenus bruts, dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social
• 85% des revenus bruts en cas d’intermédiation locative

En zone B2, les taux sont de :

• 15 % des revenus bruts des logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire
• 50 % des revenus bruts, dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social
• 85% des revenus bruts en cas d’intermédiation locative

En zone C :

• 50% des revenus bruts, dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social, sous condition de réalisation de travaux d’amélioration
• 85% des revenus bruts en cas d’intermédiation locative

L’intermédiation locative, qui consiste à confier son bien à un tiers (agence immobilière à vocation sociale ou organisme agréé), en location ou en mandat de gestion, à destination de ménages en précarité, permet ainsi une déduction fiscale de 85 %, quelle que soit la zone dans laquelle se trouve le logement.

L’abattement s’ajoute à l’ensemble des autres frais et charges déductibles tels que travaux, taxe foncière, charges de copropriété, intérêts d’emprunts. Cela conduit souvent mécaniquement à dégager un déficit foncier qui pourra venir en déduction des revenus globaux et ce dans une limite annuelle de 15.300€.

A noter que ce dispositif n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales

Quelle est la rentabilité d’un tel investissement ?

Si l’investisseur peut être sensible à une démarche sociale, il convient de rassurer quant à la rentabilité de l’investissement.

Prenons l’exemple d’un bien proposé dans une zone A (loyer 8.38€/m2). Prenons un prix à l’achat de 4.000€  du m2. Le rendement brut du logement est de 2.5%. D’un point de vue fiscal, le loyer fait l’objet d’un abattement forfaire de 70%, puis on impute les frais et charges diverses. Avec un TMI de 41%, un emprunt sur 20 ans (taux 1.20%), sur les 6 premières années un déficit foncier est dégagé et viendra donc s’imputer sur les revenus globaux du contribuable. La rentabilité nette fiscale est donc potentiellement supérieure à celle brute de fiscalité.

Mais là où il nous semble qu’il existe des opportunités importantes de valeur ajoutée c’est lors de l’achat du bien. En effet, dans le neuf, les promoteurs ont une obligation de construire des logements à destination sociale, cédés en général à perte à des bailleurs sociaux institutionnels à des prix très inférieurs à ceux du marché (environ 40%). Pour un particulier, il existe un marché « off market », où des promoteurs sont prêts à concéder de gros rabais (25 à 35%), ce qui leur permet de respecter leur cahier des charges tout en cédant à  un meilleur prix qu’à un bailleur social institutionnel. Ces biens ne sont disponibles que de façon confidentielle et permettent donc d’assurer une rentabilité importante, surtout en cas de détention courte avec revente après 6 ans.

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Les SCI sont en générale fiscalement transparentes, l’impôt étant prélevé au niveau des associés, que ce soit pour les revenus que pour les plus-values. Une condition est à respecter afin de conserver la transparence fiscale : la SCI doit avoir une activité civile. Exit donc les revenus d’activité de loueurs meublés qui sont considérés d’un point de vue fiscal comme des revenus d’activité commerciale. La requalification est automatique dès que les revenus commerciaux représentent plus de 10% des revenus totaux de la SCI (assujettissement à l’impôt sur les sociétés).

L’avantage de la fiscalité des personnes physiques est qu’elle consent, pour des activités de loueur en meublé de bénéficier du régime micro-BIC (si la totalité des loyers n’excède pas 70 000 euros par an) et permet par là même de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les revenus immobiliers. Alternativement, on peut opter pour le régime BIC réel, qui permet d’amortir l’actif immobilier mis en location et de déduire tous les frais réellement supportés. A noter qu’en matière de plus-values, bien que cette activité soit considérée comme commerciale, et de façon dérogatoire, l’investisseur bénéficiera des abattements pour durée de détention (fiscalité des personnes physiques).

Dès lors, comment concilier le meilleur des deux mondes : fiscalité des personnes physiques (BIC) et gestion au travers une société ?
La solution existe au travers d’une SARL dite de famille. Il s’agit d’une SARL qui juridiquement aura les mêmes caractéristiques qu’une SARL classique mais qui fiscalement pourra opter pour la transparence fiscale et donc l’imposition aux niveaux des associés. Elle pourra donc bénéficier :
– du statut de LMP ou LMNP au titre de l’impôt sur le revenu
– du régime des amortissements mis en report afin de percevoir des loyers nets d’imposition
– du régime des plus-values immobilières des particuliers si elle a le statut de loueur en meublé non professionnel
– du régime d’exonération des plus-values professionnelles au sens de l’article 151 septies si elle a le statut de loueur en meublé professionnel.

Quelles sont les conditions à remplir ?
Tout d’abord, l’activité de la société doit être commerciale, agricole ou industrielle. On ne pourra donc pas y loger une résidence principale ou une résidence secondaire non exploitée en location meublée. Pas de location nue non plus.
Autre condition et certainement la plus contraignante et qui prend tout son sens dans l’appellation de la SARL : les associés doivent être liés par des liens spécifiques de parenté :

– les époux et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité
– un père et un ou plusieurs enfants
– un père, ses enfants et leurs conjoints ou partenaires
– deux frères ou sœurs et leurs conjoints ou partenaires
– un grand-père et plusieurs petits-enfants, à condition que ceux-ci soient des frères et sœurs
– un beau-père et son gendre

Sont en revanche exclus :
– des frères et le fils de l’un d’eux
– deux beaux-frères
– deux concubins

Le régime de la SARL est remis en cause si les liens familiaux ne sont plus actés. Par exemple, des parts entre un parent et le conjoint d’un enfant prédécédé (gendre ou bru). En cas de divorce, la SARL de famille entre ex-époux n’aurait plus lieu d’être et serait à nouveau assujettie de l’IS.

Si d’un point de vue fiscal on obtient donc le même résultat qu’un statut de LMNP ou LMP (Loueur Meublé Non Professionnel ou Professionnel), au niveau de la trésorerie, il y a une différence majeure : celle-ci étant la propriété de la SARL, elle ne pourra être appréhendée qu’au travers un remboursement de compte courant d’associé ou la distribution du résultat fiscal. Or, le résultat fiscal étant minoré grâce aux amortissements, la SARL va vite se retrouver avec une trésorerie abondante. Une attention toute particulière devra être apportée à l’utilisation de cette trésorerie : l’objet de la société n’étant pas « civil » mais commercial, le recours à des placements (contrat de capitalisation par exemple) sans rapport avec l’exploitation de la société pourrait être remis en cause par l’administration fiscale.

SARL de famille et expatriation

Pour les français résidant à l’étranger qui ont conservé un patrimoine immobilier locatif en France, la SARL de famille peut être une excellente solution afin de neutraliser complétement la fiscalité des revenus.
En effet, si beaucoup de conventions fiscales prévoient une imposition dans le pays de détention du bien, souvent ces mêmes revenus doivent être déclarés dans le pays de résidence fiscale. Ainsi, par exemple au Royaume-Uni, les revenus de location meublée doivent être déclarés bruts sans qu’il soit possible de procéder à des amortissements et dans une moindre mesure à la déductibilité des intérêts. La note fiscale peut être élevée. La SARL de famille, considérée comme transparente en France mais bien souvent opaque à l’étranger, ne verra ces revenus taxés qu’en cas de distribution de ses revenus. Peu ou pas d’impôts en France, ni à l’étranger.

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La France est un des rares pays où l’on peu se financer sur d’aussi longue période en bénéficiant d’un taux fixe sur toute la durée. Avec une inflation en hausse de 1% sur an, le coût réel du crédit est pratiquement nul.

Emprunter mais pourquoi faire ?

Il existe plusieurs stratégies qui permettent de valoriser un patrimoine grâce à de la dette.

Tout d’abord se pose la question du montant de l’apport : s’il permet dans certains cas de rassurer la banque et d’obtenir un meilleur taux, dans certaines stratégies il est possible d’avoir aucun apport et d’avoir recours à un financement 100% bancaire. Pour y parvenir, il faut garder à l’esprit que les banques, dans leur approche relativement conservatrice, monitoreront votre taux d’endettement (charges + dettes/revenus) et n’iront rarement au-delà d’un taux d’endettement de 33%.

Ensuite, lorsqu’il s’agit de financer à crédit un investissement, on ne se focalisera pas uniquement sur le taux de rendement dudit investissement. En effet, la création de valeur se fait en comparant l’enrichissement au montant de l’apport. Pour cela, on a recours au calcul du Taux de Rendement Interne (TRI) de l’opération. Ce calcul prendra en compte tous les cash flows et permettra de comparer des projets d’investissements de nature différente.

La première stratégie qui vient à l’esprit est le financement de l’acquisition de la résidence principale.

Autre solution, toujours dans le registre immobilier, le financement d’investissement locatif. La déductibilité des intérêts des revenus immobiliers quelques soit le mode de mise en location (nue ou meublée) est toujours d’actualité même si avec des taux aussi bas, cela devient plus marginal. Pour des contribuables fortement fiscalisés, on se dirigera sur de l’exploitation meublée qui permet de déduire des revenus des amortissements comptables. En revanche, nous sommes plus circonspects quant aux propositions clefs en main de type résidences meublées (étudiants, Ehpad, affaires, tourisme) qui ne semblent pas proposer de création de valeur à long terme.

Une alternative pour les plus fiscalisés, l’achat d’un bien immobilier en nue-propriété. L’avantage de ce type d’investissement est triple :

• Fiscal : pas de revenus à taxer (en tant que nu-propriétaire on ne perçoit pas de revenus), pas d’IFI (seul l’usufruitier y est soumis), déductibilité des intérêts sur des revenus fonciers provenant d’autres bien.
• Pratique : pas de gestion locative, une remise en état du bien par le bailleur au terme de l’usufruit
• Economique : le rendement est connu pour l’intégralité de la période

Cette stratégie peut être associée à celle qui consiste à acheter des parts de SCPI à crédit (https://milleniumgp.fr/2018/03/07/les-scpi-declinees), les revenus fonciers provenant des SCPI étant neutralisés par les intérêts d’emprunt d’achat de la nue-propriété. L’opération devenant neutre fiscalement.

Autre stratégie, le recours à l’endettement peut également servir à des stratégies plus agressives, dans des investissements hors immobilier. Le Crédit Lombard ou avance de trésorerie, permet de financer tout type de projets sans que vous ayez besoin de justifier son objet à la banque : il s’agit d’un crédit non affecté. Pour obtenir ce prêt, la banque requerra de prendre une garantie sur un compte titre ou un contrat d’assurance vie. L’avantage est de ne pas avoir à sortir de ses investissements qui continuent de se valoriser. Le prêt consenti représentera au minimum 60% du montant mis en garanti et au maximum 100%. En général la durée du prêt est de 5 ans maximum (dans certains cas on peut trouver des solutions jusqu’à 10 ans) avec soit des taux variables, soit des taux fixes. Il peut être remboursé à n’importe quelle date, qui en fait une solution très souple.

Enfin, on rappellera que la mise en place d’un emprunt bancaire est pratiquement toujours associée à une assurance emprunteur qui viendra consolider l’approche patrimoniale de l’opération puisqu’elle permettra en cas de coup dur de transmettre des biens dont la dette sera prise en charge par l’assureur.

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