Beaucoup d’investissements sont réalisés au cœur de cellules familiales et les investissements immobiliers sont les premières destinations de ces projets.
Afin d’apporter une souplesse dans la gestion de ces investissements ou anticiper une transmission, beaucoup de ces projets sont réalisés au travers de sociétés civile immobilières (SCI).
Les SCI sont en générale fiscalement transparentes, l’impôt étant prélevé au niveau des associés, que ce soit pour les revenus que pour les plus-values. Une condition est à respecter afin de conserver la transparence fiscale : la SCI doit avoir une activité civile. Exit donc les revenus d’activité de loueurs meublés qui sont considérés d’un point de vue fiscal comme des revenus d’activité commerciale. La requalification est automatique dès que les revenus commerciaux représentent plus de 10% des revenus totaux de la SCI (assujettissement à l’impôt sur les sociétés).
L’avantage de la fiscalité des personnes physiques est qu’elle consent, pour des activités de loueur en meublé de bénéficier du régime micro-BIC (si la totalité des loyers n’excède pas 70 000 euros par an) et permet par là même de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les revenus immobiliers. Alternativement, on peut opter pour le régime BIC réel, qui permet d’amortir l’actif immobilier mis en location et de déduire tous les frais réellement supportés. A noter qu’en matière de plus-values, bien que cette activité soit considérée comme commerciale, et de façon dérogatoire, l’investisseur bénéficiera des abattements pour durée de détention (fiscalité des personnes physiques).
Dès lors, comment concilier le meilleur des deux mondes : fiscalité des personnes physiques (BIC) et gestion au travers une société ?
La solution existe au travers d’une SARL dite de famille. Il s’agit d’une SARL qui juridiquement aura les mêmes caractéristiques qu’une SARL classique mais qui fiscalement pourra opter pour la transparence fiscale et donc l’imposition aux niveaux des associés. Elle pourra donc bénéficier :
– du statut de LMP ou LMNP au titre de l’impôt sur le revenu
– du régime des amortissements mis en report afin de percevoir des loyers nets d’imposition
– du régime des plus-values immobilières des particuliers si elle a le statut de loueur en meublé non professionnel
– du régime d’exonération des plus-values professionnelles au sens de l’article 151 septies si elle a le statut de loueur en meublé professionnel.
Quelles sont les conditions à remplir ?
Tout d’abord, l’activité de la société doit être commerciale, agricole ou industrielle. On ne pourra donc pas y loger une résidence principale ou une résidence secondaire non exploitée en location meublée. Pas de location nue non plus.
Autre condition et certainement la plus contraignante et qui prend tout son sens dans l’appellation de la SARL : les associés doivent être liés par des liens spécifiques de parenté :
– les époux et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité
– un père et un ou plusieurs enfants
– un père, ses enfants et leurs conjoints ou partenaires
– deux frères ou sœurs et leurs conjoints ou partenaires
– un grand-père et plusieurs petits-enfants, à condition que ceux-ci soient des frères et sœurs
– un beau-père et son gendre
Sont en revanche exclus :
– des frères et le fils de l’un d’eux
– deux beaux-frères
– deux concubins
Le régime de la SARL est remis en cause si les liens familiaux ne sont plus actés. Par exemple, des parts entre un parent et le conjoint d’un enfant prédécédé (gendre ou bru). En cas de divorce, la SARL de famille entre ex-époux n’aurait plus lieu d’être et serait à nouveau assujettie de l’IS.
Si d’un point de vue fiscal on obtient donc le même résultat qu’un statut de LMNP ou LMP (Loueur Meublé Non Professionnel ou Professionnel), au niveau de la trésorerie, il y a une différence majeure : celle-ci étant la propriété de la SARL, elle ne pourra être appréhendée qu’au travers un remboursement de compte courant d’associé ou la distribution du résultat fiscal. Or, le résultat fiscal étant minoré grâce aux amortissements, la SARL va vite se retrouver avec une trésorerie abondante. Une attention toute particulière devra être apportée à l’utilisation de cette trésorerie : l’objet de la société n’étant pas « civil » mais commercial, le recours à des placements (contrat de capitalisation par exemple) sans rapport avec l’exploitation de la société pourrait être remis en cause par l’administration fiscale.
SARL de famille et expatriation
Pour les français résidant à l’étranger qui ont conservé un patrimoine immobilier locatif en France, la SARL de famille peut être une excellente solution afin de neutraliser complétement la fiscalité des revenus.
En effet, si beaucoup de conventions fiscales prévoient une imposition dans le pays de détention du bien, souvent ces mêmes revenus doivent être déclarés dans le pays de résidence fiscale. Ainsi, par exemple au Royaume-Uni, les revenus de location meublée doivent être déclarés bruts sans qu’il soit possible de procéder à des amortissements et dans une moindre mesure à la déductibilité des intérêts. La note fiscale peut être élevée. La SARL de famille, considérée comme transparente en France mais bien souvent opaque à l’étranger, ne verra ces revenus taxés qu’en cas de distribution de ses revenus. Peu ou pas d’impôts en France, ni à l’étranger.