l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), est-ce vraiment la France en marche ?

Une des réformes phare de la politique fiscale du nouveau gouvernement porte sur l’incitation à l’investissement productif.

Une des pistes pour y parvenir concerne la réforme du système de taxation du patrimoine, sujet au combien symbolique, et qui devrait être mise en place dès 2018.

S’il faut se réjouir de la réduction du poids fiscal de cette taxe, il n’en demeure pas moins que pour 70% des contribuables concernés et dont 80% du patrimoine taxable est composé de biens immobiliers, ce sera business as usual.

D’autres points resteront  inchangés. Le barème et les seuils demeurent et la résidence principale bénéficiera toujours d’un abattement de 30%.

Cette bonne nouvelle est de tout de même à relativiser ne serait-ce parce qu’une nouvelle majorité pourrait décider de revenir en arrière (on se souvient de l’éphémère suppression de l’ISF en 1986) mais aussi parce que beaucoup de points restent à préciser, le diable étant dans les détails.

Tout d’abord si sur le principe ne sont retenus dans la base taxable que les biens immobiliers, qu’en est-il de la pierre-papier et des sociétés à prépondérance immobilière ?

Un des gros enjeux concerne les sociétés dont le patrimoine est principalement constitué de biens immobiliers.

L’administration fiscale a une définition de la société à prépondérance immobilière qui varie en fonction de l’impôt ou taxe en question (plus-values des particuliers, ISF non-résidents, droits d’enregistrement, plus-values non-résidents, plus-value/impôts sur les sociétés). Il est peu probable qu’une nouvelle définition soit retenue et il y a de fortes chances que celle des plus-values des particuliers soit utilisée de par son ancienneté et sa facilité de mise en œuvre. Elle prévoit que les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés soient exclues. Elle prévoit également et cela paraît logique que les actifs affectés à une activité économique (hôtel par exemple) soient exclus de la base taxable.

En ce qui concerne la pierre papier (SCPI et OPCI) les professionnels s’attendent à ce qu’elles soient exclues du périmètre de l’IFI.

Autre gros sujet, les biens locatifs ayant bénéficié d’un régime d’incitation type Pinel ou Cosse. A partir du principe où le gouvernement veut dissuader la « rente immobilière », il semble que ces dispositifs ne soient pas exonérés. Et concernant le dispositif Pinel dont l’extinction arrive en fin d’année, il est fort probable qu’il ne soit pas renouvelé (ou alors dans une forme aménagée qui visera des zones géographiques restreintes).

 

Quelles sont les conséquences de la mise en œuvre de l’IFI ? Beaucoup déjà agitent le chiffon de l’effondrement de l’investissement locatif et par là même du secteur de la construction.

De façon plus prosaïque les contribuables vont devoir adapter leur mode de détention d’actifs immobiliers. Plusieurs pratiques risquent d’émerger : tout d’abord la titrisation et le refinancement destiné à créer une dette qui vienne en déduction de l’IFI. Avec des taux d’intérêt aussi bas, la création de passif risque de se populariser sous l’œil vigilant de Bercy.

Sera-t-il possible grâce à des investissements PME de bénéficier encore d’une réduction d’impôt à concurrence de 50% de la somme investie ? La réponse a déjà été donnée pendant la campagne et c’est non.  Bizarrement, cette source de financement des PME évaluée à environ 1 milliard € par an disparaît dans ce contexte d’encouragement de l’investissement productif ! Pour certains contribuables dont le patrimoine est principalement constitué de biens immobiliers et qui avaient recours à ce dispositif, la pilule risque d’être difficile à avaler.

Autre conséquence logique de cette réforme, le développement de l’acquisition de biens immobiliers en nue-propriété uniquement. Pour rappel, c’est à l’usufruitier que revient l’obligation de déclaration d’un bien à l’ISF. Cette technique qui se popularise depuis 10 ans devrait trouver un nouveau souffle chez les gros contribuables qui à la fois éviteraient l’IFI mais aussi une taxation excessive des loyers.

 

Le redéploiement de l’investissement des ménages cher à Macron reste encore à affiner et dans les mois prochains nous aurons plus d’éléments concernant ses modalités.