La fiscalité
La loi Malraux prévoit l’application d’un régime de faveur pour les charges spécifiques supportées lors de la restauration de logements locatifs situés dans les « Sites patrimoniaux remarquables » et, jusqu’au 31 décembre 2019, dans les quartiers anciens dégradés et les quartiers présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés (NPNRU).
Le bien doit être donné en location nue, dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux et pendant 9 ans minimum et procurer des revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers :
– si le local est affecté à usage d’habitation, il doit constituer l’habitation principale du locataire
– le local peut être loué à un usage autre que l’habitation s’il n’a pas été originellement destiné à l’habitation.
Les membres du foyer fiscal, ascendants ou descendants du contribuable (et/ou des associés si le logement est la propriété d’une société) ne peuvent pas être locataires. En revanche, il n’existe pas de plafonds de loyer ni de ressources.
Le montant des dépenses engagées (voir la liste ci-dessous des dépenses éligibles) est plafonné à 100 000 € par an pendant 4 ans (plafond pluriannuel de 400 000 € sur 4 ans).
Dépenses éligibles : dépenses de réparation, d’entretien, d’amélioration, primes d’assurance, impositions, frais de gestion, frais d’adhésion à des associations foncières urbaines de restauration, dépenses de travaux spécifiques à ces logements réalisés de la date de délivrance du permis de construire jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivante, provisions versées au syndic.
La situation géographique du bien rénové permet de déterminer la fraction des dépenses de travaux déductibles de l’impôt :
– 30 % si l’immeuble est situé dans le périmètre d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur, dans un quartier ancien dégradé ou dans un quartier NPNRU, soit au maximum 120.000€ sur 4 ans
– 22 % en dehors de ces cas : si l’immeuble est situé dans le périmètre d’un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine ou si les travaux ont été déclarés d’utilité publique, soit au maximum 88.000€ sur 4 ans
Il faut donc une bonne proportion de travaux dans l’investissement total (mais pas trop, un foncier trop alléchant n’est pas bon signe) pour que l’opération soit intéressante. Communément, on considère 50% comme un minimum et 70% comme un maximum.
Il est à noter que le dispositif Malraux échappe au plafonnement global des niches fiscales et que les opérations réalisées en 2018 porteront droit à réduction d’impôts (crédit d’impôt).
L’acquisition de part de SCPI dites « Malraux » permet également de bénéficier de ce régime fiscal.
L’intérêt économique
Investir dans un bien dit « Malraux » demeure un investissement immobilier avant toute chose et il faut veiller à sa validité économique.
Le choix de la ville et du quartier reste primordial, beaucoup d’offres étant situées dans des petites villes de province où la demande locative est frêle.
Il faut aussi être vigilant dans la capacité de l’opérateur retenu de mener à bien l’opération immobilière, tout en respectant un formalisme administratif lourd.
En matière de prix, la comparaison avec l’immobilier neuf peut être une bonne référence car dans les deux cas les travaux à venir dans les 10 prochaines années devraient être nuls. Une surcote d’environ 5-10% est acceptable au vu du caractère haut de gamme du bien.
