Dans le « millefeuille » administratif français, les dispositifs d’incitation à l’investissement immobilier ou plus prosaïquement les investissements immobiliers « défiscalisant » ont une place de choix.
Un des plus récents, le dispositif Cosse du nom, selon l’usage, de la ministre qui s’en est fait le promoteur, incite à proposer des logements à des loyers « abordables ».
Cette notion sociale est au cœur du dispositif puisqu’elle doit permettre de loger des personnes dans des zones locatives tendues.
Quels types de biens sont éligibles ?
Il s’agit de biens neufs ou anciens destinés à être la résidence principale du locataire mais loués non meublés. Le bien doit donc se situer dans une zone tendue.
La définition, par arrêté, des zones est identique à celle utilisée dans le cadre de la loi Pinel.
Depuis novembre 2020, les logements proposés doivent être mieux disant en termes de bilan énergétique puisqu’ils doivent justifier d’une consommation en énergie primaire du logement inférieure à 331 kWh/m2/an, ce qui revient à exclure du dispositif les logements des classes F et G du diagnostic de performance énergétique, qui sont les plus énergivores.
Quels sont les plafonds de ressources et de loyers ?
C’est là que la dimension sociale de l’investissement prend tout son sens puisqu’à la fois les loyers sont plafonnés en fonction des zones géographiques mais les ressources des locataires également en fonction du dispositif retenu (intermédiaire, social, très social).
Plafonds de loyers
Intermédiaire
Social et très social
Plafonds de ressources
La recherche de l’économie fiscale n’est pas la motivation première de l’investisseur même si la rentabilité peut être intéressante dans certains cas.
L’avantage fiscal de la loi Cosse
Afin de bénéficier de ce dispositif, le bailleur doit signer une convention de 6 ans avec l’Anah (Agence Nationale de l’Habitat) en l’absence de travaux et 9 ans avec travaux.
En contrepartie de la location d’un logement à loyer adapté, le bailleur peut appliquer un abattement fiscal forfaitaire sur le montant des loyers encaissés. Cet abattement variera en fonction du niveau d’effort à réaliser sur le montant du loyer (intermédiaire, social, très social).
Dans les zones A bis, A, B1, où le déséquilibre est important entre l’offre et la demande, la déduction s’élève à :
- 30 % des revenus bruts pour les logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire
- 70 % des revenus bruts, dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social
- 85% des revenus bruts en cas d’intermédiation locative
En zone B2, les taux sont de :
- 15 % des revenus bruts des logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire
- 50 % des revenus bruts, dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social
- 85% des revenus bruts en cas d’intermédiation locative
En zone C :
- 50% des revenus bruts, dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social, sous condition de réalisation de travaux d’amélioration
- 85% des revenus bruts en cas d’intermédiation locative
L’intermédiation locative, qui consiste à confier son bien à un tiers (agence immobilière à vocation sociale ou organisme agréé), en location ou en mandat de gestion, à destination de ménages en précarité, permet ainsi une déduction fiscale de 85 %, quelle que soit la zone dans laquelle se trouve le logement.
L’abattement s’ajoute à l’ensemble des autres frais et charges déductibles tels que travaux, taxe foncière, charges de copropriété, intérêts d’emprunts. Cela conduit souvent mécaniquement à dégager un déficit foncier qui pourra venir en déduction des revenus globaux et ce dans une limite annuelle de 15.300€.
A noter que ce dispositif n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales
Quelle est la rentabilité d’un tel investissement ?
Si l’investisseur peut être sensible à une démarche sociale, il convient de rassurer quant à la rentabilité de l’investissement.
Prenons l’exemple d’un bien proposé dans une zone A (loyer 8.38€/m2). Prenons un prix à l’achat de 4.000€ du m2. Le rendement brut du logement est de 2.5%. D’un point de vue fiscal, le loyer fait l’objet d’un abattement forfaire de 70%, puis on impute les frais et charges diverses. Avec un TMI de 41%, un emprunt sur 20 ans (taux 1.20%), sur les 6 premières années un déficit foncier est dégagé et viendra donc s’imputer sur les revenus globaux du contribuable. La rentabilité nette fiscale est donc potentiellement supérieure à celle brute de fiscalité.
Mais là où il nous semble qu’il existe des opportunités importantes de valeur ajoutée c’est lors de l’achat du bien. En effet, dans le neuf, les promoteurs ont une obligation de construire des logements à destination sociale, cédés en général à perte à des bailleurs sociaux institutionnels à des prix très inférieurs à ceux du marché (environ 40%). Pour un particulier, il existe un marché « off market », où des promoteurs sont prêts à concéder de gros rabais (25 à 35%), ce qui leur permet de respecter leur cahier des charges tout en cédant à un meilleur prix qu’à un bailleur social institutionnel. Ces biens ne sont disponibles que de façon confidentielle et permettent donc d’assurer une rentabilité importante, surtout en cas de détention courte avec revente après 6 ans.